再见,房地产的黄金时代

以前大家都知道房地产交易规模要见顶，但没人知道具体是哪一年。

2021年商品房销售额再创新高，达到18万亿元，同比增长4.8%。现在还很难判断是不是拐点。给出明确预期的是先行指标。

2020年，房地产开发企业土地购置面积下降1.1%，2021年下降幅度扩大至15.5%。据此，几乎可以判断2022年是商品房成交的拐点。

最近汇丰银行的一份报告也指出，2021年是行业规模的顶峰，房地产行业已经不可阻挡地进入了一个新的阶段。

从预期落地到预期落地，房企的选择各不相同。部分房企自觉放缓节奏，部分房企依然逆势加杠杆，部分房企找到了第二增长曲线，部分房企跨界转型步子过大，加重了主营业务负担。

无论如何选择，都是房企面对和适应新阶段的时候了。

如何解读下一阶段的房市，还有机会吗？房企淘汰赛谁能赢？需要什么优势？本文将回答这些问题。

01

房地产告别了最好的时代。

长期来看，房地产最好的时代已经一去不复返了。

在房地产行业，有一个标准的分析框架:短期看金融，中期看土地，长期看人口。

过去40年，支撑房地产需求的重要因素在于年轻人对美好生活的向往，城市化率的提高承载了这种愿景。

随着中国进入深度老龄化社会，劳动力预计从2023年起每年减少数千万，城市化的需求动力变弱。

今天，中国的城市化率已经达到65%。黄教授认为，中国的65%相当于欧美的75%。现在农村的年轻人和中年人被抽出来了，进一步增长会提高五六个百分点。

居住以外的投资属性被“房不炒”挡住了。长期来看，总量无法扩大。

从中短期来看，房地产正在走出最困难的阶段。

房地产行业不是一个孤立的行业，产业链非常长，从水泥建材到装修电器，从设计施工到金融服务。据研究报告统计，房地产全产业链关联144个行业，为社会创造巨大价值，已经是民生行业。

从经济总量来看，房地产产业链对经济的贡献在30%左右。从普通人的角度来看，置业是人们幸福的重要来源，房产占人们财富的60%。

房地产的不稳定发展不仅关系到国家财富的稳定，也关系到金融体系的安全。

所以2021年四季度以来，政策释放了维稳的信号。

去年12月6日，中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

2022年，政策支持房地产合理融资，积极为优质房企拓展更多融资渠道，鼓励并购融资，鼓励优质民营企业回归资本市场。

于是我们看到首付比例，房贷利率下行，预售资金监管政策有些放松或者被银行担保取代等等。

无论是融资环境还是销售端，房企都处于边际改善。

走出最困难的阶段后呢？新常态下房企有哪些机会？

首先，房地产开发过程中，从总量扩张到结构分化，会出现抗风险能力弱的企业被淘汰、市场份额向部分房企集中的马太效应。

但有些房企不一定是头部企业。赢者通吃不一定适用于房企。什么样的房企才能在新环境下扩大市场规模，下面就来介绍一下。

其次，随着房地产从增量到存量的发展，房企的参与形式从开发到更新。

城市更新是房地产投资的一个强大而快速的变量，它是未来的机会。

在“十四五”新型城镇化建设一栏中指出，“十四五”期间，城市更新工作需要“完成2000年底前完成的21.9万个城市旧社区改造，基本完成大城市旧厂房改造，改造一批大型旧街区，因地制宜改造一批城中村”。

浙商证券的研究报告预计，2022年城市更新将起到拉动房地产投资的作用。根据其计算，在“十四五”期间，城市更新将每年拉动超过2-2.5万亿元的投资规模。

随着房地产市场总市值的不断增加和存量转化率的提高，最终城市更新将成为10万亿级别的轨道。

与商品房开发相比，城市更新项目通常规模更大，利润率更高，能够满足房企的增长要求。

02

规模理论不再是护身符。

房企胜出的前提是活下来。

在过去20年房地产市场繁荣时期，房企的高负债和高周转相互配合，抵消了部分流动性风险。过去十年，房企越来越依赖高负债，为危机埋下隐患。

2016年开始，房地产行业进入“房住不炒”调整后的调整期。但部分房企仍将之前的逆势加杠杆视为铁律，抗风险能力越来越差。

这个始于2020年的调控，以金融调控为主线，从三条红线到两条集中，从商票管理到预售资金监管制度，叠加新冠肺炎疫情对销售的影响，导致房企债务违约频发。

过去追求的千亿俱乐部和规模护城河，并没有成为房企抵御风险的屏障。

风险加速时，房企表现出明显的分化。

最近，汇丰银行发布了一份关于房地产和房地产行业的研究报告，认为未来的行业充满挑战，但对“幸存者”来说也充满机遇。

汇丰中国大陆的主要房企分为四类:市场领导者、普通开发商、“病态”开发商和其他。其中市场龙头包括中海、华润置地、龙湖、万科、旭辉、保利、绿城、招商。

汇丰还认为，市场龙头房企的占比将从2020年的16%提升至25%。

8家龙头企业中，有一半是国企或央企，在拿地和融资方面有一定优势。万科没有实际控制人，但最大股东是深圳地铁集团，旭辉、绿城、龙湖三家纯民营企业，凭借严格的财经纪律和较强的抗风险能力入围第一梯队。

标准普尔5月底发布的报告认为，民营房企再融资环境的恢复仍需要很长时间。一方面是由于销量下行带来的基本面恶化；另一方面是由于前期民营房企的信用风险事件，导致金融机构产生了风险厌恶情绪，风险厌恶情绪的恢复需要时间。

因此，标普认为，再融资补偿的房企仍将面临较大的流动性压力。

在S&P对民营房企的评级中，第一梯队只有两家公司，万科和龙湖，因为他们的偿债能力很强，不需要关注。

以龙湖为例，在行业债务违约频发、退出评级的背景下，龙湖集团仍能低成本发债。2022年以来，龙湖共发行新发行公司债和绿色债券约50亿元，融资成本与国企基本一致。

在债务偿还上，龙湖也保持正常支付，从未违约。

按时还本付息，往小里说，就是增强民营房企在金融机构的信用，加速提高金融机构对房企的风险规避能力。从大的方面来说，对修复房企在国际资本中的信用形象有积极影响。

不难看出，汇丰和标普都将财务健康作为分级标准。

财务健康不仅仅是高负债率和强劲现金流入的数字，更是再融资渠道是否畅通的判断，也是房企未来战略能否全面实施的基础。

03

下一个十年:“食物”和“枪支”

如前所述，未来房地产市场可能不会向大型房企集中，房地产的商业逻辑也会发生变化。那么，未来十年，什么样的房企特征才能获得超越行业的发展呢？

第一，财务风险可控，这是度过当前阶段最基本的要求。也反映了房企是否有底线思维，风控意识是否足够强。

无论是国企，还是龙湖这样的民营房企，还是国资背景的万科，在过去很长一段时间里都保持着较低的杠杆率，这样才能平稳度过快速收缩的艰难时刻。

比如中国海外发展、华润海外发展，预付款前的资产负债率长期保持在60%、70%左右。