千呼万唤始出来，其实之前的《宏观时机回顾》 《微观需求分析》，目的都是为了今天的版块推荐。由于上周家里的两个娃轮流发热，所以发布时间稍微延迟，话不多说，赶紧进入今天的主题。

依然要强调，这篇文章的时间节点是2021年8月，推荐的版块或楼盘有其时效性。因为每一篇文章都是我的“数字资产”，难免会有2023或者2024年的人重新搜索，以下内容在未来半年有效。

一、天河区

1、东部：根据上篇宏观时机判断，接下来的12个月，广州大概率处于“滞涨期”，这个时间段的特点就是业主不愿降，买家不愿接，所以成交放缓甚至无成交。因此在上一轮暴击的天河东部（车陂、东圃、广氮、牛奶厂），老邝预判这边的二手会成交放缓，可以耐心等1-2年再考虑这边的二手。

所以看好广州东进的小伙伴，老邝觉得在600-800w，自住也好投资也好，天河打新是你唯一的出路，保利天汇、天河壹品、金地峯睿、珠江花城，买到就是赚到，无非多与少而已。说实话，低于500w在天河买不到好货了，达不到这个level的放弃天河吧。

2、中部：天河北-珠城-天河公园，先说老牌版块天河北，老邝建议除了学位用家，投资没必要介入了，现在大家对越秀学位房的担忧，过不了多久就会轮回到天河北，甚至现在的0831学位预警、2026取消直升，很可惜的一个版块，没能卡位进入“金珠琶”的黄金三角。

珠江新城和天河公园一起说，未来5年都依然是广州房价制高点，未来15年“金珠琶”成型也不用太担心。各位小伙伴，你们的终极目标就是不断置换，然后卡位到这个圈层，大平层也好单间也好，问题都不大，买买买即可。甚至我听过一种声音，现在珠城业主也是在不断涨价，希望通过价格把壁垒垫高，不希望太多人进入这个圈层。

天河中部的洼地，毫无疑问是员村，或者说在天河的普涨之下，它的涨幅不算太夸张，美林海岸no.1、天荟公馆最佳次新、赛拉维东璟各有特色、都市兰亭别挑回迁，基本上员村版块从网红盘、改善盘、上车盘，甚至步梯房都有货可以慢慢挑。

3、北部：沙河 燕塘直接无视，这两个是天河最差，宁愿白云也别买这边。粤垦 龙洞挑楼盘上，前者勉强算是“泛天河北”，版块前3的九洲海誉、富力院士庭、观山苑比较稀缺，其他电梯楼就上车自住吧。

龙洞说到底，还是看植物园地铁站“四大金刚”：宝翠园、君临天下、保利林海、世纪绿洲，这个排名基本代表4个楼盘的优劣顺序。当然这里面要注意产品别错配，比如君林天下主打的大平层，1000w 买这里的大平层，还不如番禺沙溪岛的江景房。

二、黄埔

1、老黄埔：重点当然是临港经济区，鱼珠、大沙东、裕丰围、文冲、双岗，这边的新盘和天河新盘一样，打新买买买，抢到摇到都是赚到，产品上依然是越靠近天河越好，因此富颐＞中鼎＞万科城光，是我内心的排名，当然你要对比就是同产品对比，别拿四房v.s两房这种产品错配。

临港经济区的二手，我们的经验是挑楼龄新就好，因为临港经济区体量不大，且是金融城的延伸，举个不恰当的例子，产品力最差的10年楼龄二手丰逸尚居、东港花园，都能涨涨涨，所以版块内原装电梯楼问题不大，步梯的话看学位支撑。

开发区 夏园，说实话即使有旧改 地铁，但在下一轮之前我都看不到爆发的点，这边居住体验太差，自住刚需买可以，纯投资尽量规避。

2、科学城：先聊聊狭义的科学城是地铁L6-金峰、暹岗、苏元、萝岗，L21-神舟、科学城、水西，因此在这个范围的新盘大壮名城当然也是买买买，二手的话问题也不太大，最差的龙光峰景华庭算是最后的上车，只要你能够得着它家的三房，那么科学城核心你依然可以上车。有一个注意点，整个区域最少三房，因为整个萝岗的两房没啥竞争力。

广义的科学城，也就是2020年扩容后的145平方公里，包括了香雪、云埔、长岭居，针对广义的科学城，其实老邝抱谨慎态度，尤其是未来2年的66条村旧改，短期是会释放大量需求，但中长期也给这边带来大量供应，新盘都没卖完，凭什么买二手？更何况，这些版块的楼盘远离地铁，产业也不够聚集，因此未来半年老邝不太建议入手这个版块，除非极度稀缺，比如中冶逸景台、万科东荟城这种版块NO.1。

3、知识城：整个黄埔只有它我是建议买二手不买新盘，因为作为远郊，地铁的重要性太关键了，目前在卖的新盘，基本上都是远离地铁站。但是版块太新导致全部二手房源不满五，再叠加取消了人才购房，我有预感这个版块的二手会有回调，而且幅度不小。对于买家而言，非笋不入或者让业主付5.3%增值税，2022.06之后会有惊喜，重点盯控地铁L21-何塘下、旺村两个站的地铁盘。

三、越秀

今天的区域排名，老邝是以GDP排名，2017年开始越秀就被黄埔超越，作为老城区的代表，这边没啥预期可聊，所以还是讨论学位吧。

1、东山口：东风东、培正、铁一、育才、署前、农林下、八一实验，省一级原装电梯楼买买买即可，即使真的变大学区，东山无弱校，更何况原装电梯也就20-30个盘，问题不大。至于步梯的话，能住人的两房以上还OK，毕竟这边距离珠城也就2-3个地铁站，通勤便利性没问题。学位壳或者学票通道则要警惕，即使是东风东的单间老破小我也不看好，买了使用等6年后，真的有可能卖不出去，流动性丧失。

2、淘金：中星、黄花、云山、先烈中这4个省一级，加上市一级华侨外国语，都有不少家长追逐，尤其是前面4个省一级组成的越秀二组，倘若真的学位变学区，推测目前越秀小升初的摇号组别会沿用到小升初，那淘金组4个省一级是最不怕的，因此不在意老殡仪馆风水的话，中星小学的淘金家园、富力御龙庭、波尔多庄园几乎不会有太多回撤，算是“越秀学位变学区”最抗跌的几个楼盘。

3、其他：小北、文德、朝天、东风西，这几个老越秀的省一级，老邝是不太看好的，因为老东山名校的密度很大，而这几个省一级就是该组别的“一枝独秀”，买了东方文德广场然后摇号到豪贤路小学，你品你细品。综合而言，老邝对于学位变学区不太担心，就好像原先你在东风东6个班之一（12个班分两校区），变成现在30-40个班之一，后者不就是龙口西的模式嘛。

四、番禺区

没想到吧，2020年广州GDP排名第四的就是番禺区（2278亿），其实跟第5的白云（2245亿）就在伯仲之间，理由也很简单，广州作为千年商都，贸易是我们的传统，番禺和白云的前店后厂，甚至小作坊式淘宝村都是全国知名的。

1、万博：无愧于番禺的C位，地铁L7-汉溪、万博、员岗组成了万博CBD，说是CBD但几个知名的企业也会搬到其他地方，所以我们姑且将万博看作番禺电商大卖家的“门面聚集“吧，比如手表电商的代表万表网。整个番禺都是大农村的城市面貌，只有万博有5A写字楼 玻璃幕墙，因此物以稀为贵，全市第四GDP的区域，撑起万博9大办公楼还是绰绰有余。

2、番禺广场：区府 地铁枢纽，算是区别于番禺其他楼盘的差异化特征，番禺的大多数楼盘都是宜居属性，什么大组团、大花园、大户型，但只有万博解决了商务需求，番禺广场解决了交通。地铁L18 L22，对南沙的拉动效果还没显现，但着实推动了番禺的房价，第四个站到磨碟沙，第五个站到冼村，这可是东山口区庄这些老城区站点的待遇，所以推荐楼盘依然是版块内的次新房：融穗澜湾、东怡新地。

3、宜居版块：就如上文所说，什么沙溪江景房、金山谷宜家盘、洛溪刚需盘、亚运城地铁盘，基本上都是满足自住＞投资，涉及太多楼盘、太多组团、太多产品，篇幅有限无法一一道来。但在以上版块挑选产品时，老邝建议带上家中的女性成员，比如女朋友、孩子妈、长辈女性，因为自住得好与不好，让女人的直觉去做决定。毕竟这不是天河v.s黄埔，需要对比产业 规划 基建，买在番禺的宜居版块，就一句话：”你住得爽不爽？”

总结

洋洋晒晒3000字，才发现只写了4个区的12个版块，这里的版块不一定是按照地理位置划分，也有按照功能划分。因为篇幅限制，今天的《下篇》先做个暂停，我也没想到一个半年总结居然要搞四篇文章，下周的《终篇》我会重点着墨白云、海珠、南沙、荔湾，请原谅我不予评论花都、增城、从化，后者在我看来基本不属于广州楼市范畴。

区域和版块的优劣，我相信不难理解，毕竟说来说去就是人口 产业 基建，但里面涉及的楼盘甚至户型也很重要，文章无法照顾全部人的需求，倘若你看准了版块想知道这个楼盘值不值得买？甚至某个房源是否有溢价？

拓展阅读：

别再观望了，属于购房者的绝佳购房机会来了

目前广州楼市政策方面，累计数据看，2021年全国房地产调控近600次，平均下来，每个月达到近50次，强度和密度堪称历史之最，现在的房还能买吗？

但开年以来，房价利率多次下调，限价松动，四大行集体降低房贷利率等措施，都是楼市的迅速回暖现象，别再观望了，属于购房者的绝佳购房机会来了！

01

机会来了吗？

准确来说就是把握地产的回暖期，2022年也许将迎来最佳的购房时间！

看看前五次的买房最佳时机，基本上都是在楼市低迷，成交量下跌，买房者观望情绪浓烈的时候，都是买房抄底的好时机。

第六次买房时机：现在，再等等再看看，买房机会又错过了！2022，买房还是趁早！

02

买房需趁早

2022年2月在信贷环境持续改善及政策利好影响下，整体市场成交氛围开始活跃，尤其是春节后开发商积极推货，购房者也加快入市的步伐。虽然2月网签面积仍处低位运行，但主要受春节期间成交萎缩影响，而实际成交也将在3月份有所表现。

3月的最新均价为28396元/平米。

南沙目前的房价涨幅情况也非常明显，超60%有蕉门河、明珠湾两个板块，4年的时间，每平米均涨了1万元。以一套100㎡的房子为例，意味着房产已升值超百万。

03

房地产发展方向

那今年的房地产总体市场，会朝哪个方向走呢？

住建部部长王蒙徽给出了答案——

2022年，住建部将按照中央经济工作会议的要求，推动扩内需、稳增长，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。

说白了，就是要保证增量。——不要再跌啦！

不管是这次新闻发布会，还是此前王蒙徽接受央视采访时，都反复强调，开篇明义的一句话是：

住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

发声调门跟去年召开的中央经济工作会议一以贯之，支持力度甚至更大。

此前，中央首次以“三重压力”形容中国当前经济现状，也着重强调了“稳增长”，随后，发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆将房地产定义为支柱产业。

再回顾一下王蒙徽给央视写下的2022年关键词，就一个字： 稳。

04

“稳”如何理解？

“稳”怎么理解？王蒙徽的解读是，危中有机，危就是机。

像现在面对楼市的各种政策消息，市场观望情绪渐浓。但也有不少人困惑，现在到底该不该买房？

可以说，无论刚需还是置换改善，目前或许是最好的购房时机。

很多人深谙“买涨不买跌”之理，因为担心不能以最低价购房。

明源地产研究院曾发表观点：为什么要在房价下跌时买房？

首先我们要明确前提：中央反复表态，要保持楼市“稳定”，且我国各地方政府有绝对的调控楼市的能力和信心。也就是说，我国楼市只会小幅振荡。

图片来源：明源地产研究院

如图可分为四种情况：

（1）买在房价顶端

已经不可能了，因为房价已经微跌了。

（2）买在房价谷底

不太可能，除非你有预知未来的能力，就像刚才提到的08-09年那波行情，在你等待的过程中，楼市可能又悄悄上行了。

（3）买在房价上涨半山腰

在上涨时买二手房有一定风险，记得2015年楼市那波上涨行情，造成很多业主反悔...

（4）买在房价下跌半山腰

从收益来看，和买在房价上涨半山腰是一样的。但由于时间点不一样，买二手房有充分议价空间，买方可以精挑细选。买新房则可以享受很多优惠，容易挑到满意的户型。

05

该出手时就出手

在当前楼市环境下，刚需购房者反而能得到更好的购买环境，包括购买机会、选择权与话语权。

对于有改善需求的群体来说，如果手里有房想要置换，那么现在就是需要把握的有利时机。

但这只是暂时的，自始至终我们都要相信，中央对楼市的调控措施与坚持房地产平稳健康发展的决心。

其实阻碍你买房的其实一直不是房价，而是你那颗犹豫不决的心！！

在如今这个物价都在不断上涨的时代，

你还有什么理由不买房？

物价飞涨，货币贬值！不要犹豫！

根据自身需求抓紧时间上车！现在就是最好的购房时机！

end